在传统的工业地产开发中，厂房往往以租赁或整体转让为主，其流通性与灵活性远不及住宅商品房。广东省江门市近年来大胆探索，推出了一种创新模式——将商品厂房像商品房一样进行分割销售、按揭购买和产权登记，为中小企业解决了“用地难、建设慢、资金紧”的痛点，也为工业地产的可持续发展开辟了新路径。
江门的具体做法，核心在于政策创新与流程再造。在土地供应和规划阶段，政府明确了可用于分割销售的工业用地类型和比例，并制定了详细的建设标准与产权分割方案。开发商在获得此类土地后，建设的标准厂房不再是单一的整体，而是被设计成可以独立产权单元，每个单元都拥有独立的不动产权证书，类似于商品房的“房产证”。
在销售环节，符合条件的工业企业或个人可以像购买商品房一样，购买其中一个或多个产权单元。购买者不仅可以获得完全产权，还能享受银行的按揭贷款服务，大大降低了企业的初始投资门槛。这种“按揭买厂房”的模式，让中小企业能够将宝贵的现金流更多地投入到设备采购和技术研发中。
在产权登记和管理上，江门市自然资源等部门建立了配套的登记系统，确保每一个分割销售的厂房单元都能独立办理《不动产权证书》，产权清晰，权责明确。这使得厂房后续的转让、抵押、继承等行为变得合法、便捷，资产流动性显著增强。
这一模式的推出，产生了多重积极效应。对于中小企业而言，它提供了稳定、自有且负担得起的生产空间，增强了企业扎根发展的信心。对于地方政府而言，它提高了工业用地的集约利用效率，加快了产业园区招商和投产速度，形成了“引进-建设-投产-贡献”的良性循环。对于整个工业地产市场而言，它引入了一种更灵活、更市场化的资源配置方式。
这种模式也伴随着挑战，例如如何防止工业地产“房地产化”炒作、如何确保购买方确实是实体制造企业、以及后续的物业管理与产业协同问题等。江门市在实践过程中，也通过设定购买主体资格、限制最短持有年限、规定产业类型等配套措施进行规范和引导。
江门将商品厂房“商品房化”销售的探索，是深化要素市场化配置改革的一次生动实践。它打破了工业地产流转的壁垒，让厂房真正成为一种可灵活交易的市场要素，为支持实体经济发展、稳定制造业根基提供了创新的空间保障方案。这一做法，也为其他面临类似困境的工业城市提供了有价值的参考。随着政策的不断完善和市场的持续检验，这种模式有望在更广范围内，以更成熟的方式服务于制造业的高质量发展。
