房地产开发企业在开发、销售商品房的过程中，是否需要缴纳房产税和城镇土地使用税，是业界普遍关注的一个税务问题。这并非一个简单的“是”或“否”的答案，其纳税义务因商品房所处的不同阶段——持有待售、已售出或自用——而有本质区别。
核心原则：产权归属与使用状态决定纳税义务
根据中国现行税收法规，房产税和城镇土地使用税的纳税义务人通常是房屋的产权所有人和土地的使用权人。因此，判断房地产开发企业是否需要就商品房纳税，关键在于明确在特定时点，商品房的产权（或实质控制权）及对应的土地使用权归属于谁，以及该房产的用途是什么。
分阶段解析纳税义务
1. 开发建设至竣工备案阶段（作为存货持有）
在此阶段，商品房作为企业的“开发产品”（即存货），尚未进行销售。企业持有这些房产的目的是为了出售，而非自用或出租。
- 房产税：根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）规定，房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税。但这里有一个重要例外：如果房地产开发企业在出售前已经自用、出租或出借，则从自用、出租或出借之次月起，需按规定缴纳房产税。
- 城镇土地使用税：根据《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳。因此，在整个开发建设期间，只要土地使用权在开发企业名下，企业就需要为该项目所占用的土地缴纳城镇土地使用税。直至商品房销售后，土地使用权发生转移。
2. 商品房销售完成（产权转移）后
当房地产开发企业与购房者签订买卖合同，完成不动产登记（办妥产权过户）后，商品房的产权和相应的土地使用权便转移给了购房者。
- 房产税：此后，该商品房的房产税纳税义务人转变为购房者（业主）。如果该房产用于自住，根据现行政策，个人所有非营业用的房产免征房产税；如果用于出租或经营，则由业主（产权人）缴纳房产税。
- 城镇土地使用税：土地使用权随之转移，房地产开发企业作为原土地使用人的纳税义务终止，新的土地使用人（业主群体，通常由物业服务企业或业委会代管）成为潜在的纳税义务人。对于住宅小区，法律暂无明确规定由业主直接缴纳，通常与房产税一样，对个人自住部分有免税安排，而公共部分可能涉及其他规定。
3. 房地产开发企业自持物业（如自用办公楼、出租的商业地产）
如果房地产开发企业将开发完成的商品房转为自用（如作为公司办公楼）或长期出租（如作为持有型商业项目经营），那么这些房产的性质就从“存货”转变为“固定资产”或“投资性房地产”。
- 房产税：企业必须从开始自用或出租的次月起，以房产原值或租金收入为计税依据，计算缴纳房产税。
- 城镇土地使用税：企业仍需为其自持物业所占用的土地，继续缴纳城镇土地使用税。
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房地产开发企业对其开发的商品房：
- 城镇土地使用税：在持有土地使用权期间（即从取得土地至销售过户前）持续缴纳，销售完成后义务终止。
- 房产税：在商品房作为存货待售期间，原则上不缴纳；但一旦发生自用、出租或出借行为，则需从次月起缴纳。商品房销售并过户给业主后，开发企业的房产税义务解除。
因此，企业财务和税务人员必须清晰界定每一处房产的当前状态，准确划分征免界限，以确保依法履行纳税义务，规避税务风险。
